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世联—发展战略与定位报告模板

谨呈: 谨呈:深圳市南山开发实业发展有限公司

XXXX大厦项目 大厦项目
发展战略与定位报告 发展战略与定位报告

世联地产顾问(深圳) 世联地产顾问(深圳)有限公司 世联地产顾问(深圳) 世联地产顾问(深圳)有限公司 2004年 2004年2月

我们解决问题的技术思路
项目发展战略 项目界定 地块 分析 区域 背景 市场 研究 基础资料研究 宏观 环境 产业链 研究 写字楼 案例 区域 竞争 项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议

客户目标

实现目标面 临的问题

解决方案

分析思路

结果构成

当前研究内容: 当前研究内容:开发商目标及约束条件
项目发展战略 项目界定 地块 分析 区域 背景 市场 研究 基础资料研究 宏观 环境 产业链 研究 写字楼 案例 区域 竞争 项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议

客户目标

实现目标面 临的问题

解决方案

分析思路

结果构成

我们的研究必须以开发商目标为出发点, 我们的研究必须以开发商目标为出发点,以市场 为导向

同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的 “解”

开发商需要世联解决的问题

当前研究内容: 当前研究内容:项目界定
项目发展战略 项目界定 地块 分析 区域 背景 市场 研究 基础资料研究 宏观 环境 产业链 研究 写字楼 案例 区域 竞争 项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议

客户目标

实现目标面 临的问题

解决方案

分析思路

结果构成

第一部分: 第一部分:项目界定
一、项目分析 二、区域背景

一、项目分析
项目规划限制指标 项目所在区域 项目周边环境 项目交通 项目四至 项目分析总结

项目规划限制指标

项目所在区位: 项目所在区位:

项目周边环境: 项目周边环境:
XX

XX

XX

XX XX XX XX 本项 目 XX

XX XX

XXXXXXXX
注:本图仅为示意之用

项目交通
注释:

XX XX

注释

XX XX 注释

项目四至

XX XX
XX



XX

本 项 目
XX




XX

XX

项目地块现状: 项目地块现状:XX

项目分析小结

二、项目区域背景
区域与城市的关联 区域对外联系 区域发展现状

项目与城市的关联
XX位置 XX位置

与XX的关系 的关系

未来发展展望

区域对外联系

XX发展现状 发展现状

通过项目分析,结合项目区域背景, 通过项目分析,结合项目区域背景,我们将项目 界定位为: 界定位为:

XX

项目界定确定本项目的研究范围

1、城市宏观环境(宏观经济与 城市宏观环境( 城市规划) 城市规划) 2、市场分析 3、产业链

我们带着对以下问题的思考, 我们带着对以下问题的思考,逐一展开研究工作

当前研究内容
项目发展战略 项目界定 地块 分析 区域 背景 市场 研究 基础资料研究 宏观 环境 产业链 研究 写字楼 案例 区域 竞争 项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议

客户目标

实现目标面 临的问题

解决方案

分析思路

结果构成

第二部分: 第二部分:基础资料研究
一、XX房地产市场现状 XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究 XX产业链研究

一、XX房地产市场现状 XX房地产市场现状

办公市场 商住市场

市场总体特点: 市场总体特点:区域化分布

XX

XX

XX

注释:XXXXX

办公市场现状: 办公市场现状:XX

客户(企业)类型小结: 客户(企业)类型小结: 国家行政企、事业单位、大中型企业; 工业区企业; 中海壳牌、 1、国家行政企、事业单位、大中型企业;2、工业区企业;3、中海壳牌、中海壳牌 项目承建商及相关建设单位; 当地投资、贸易、物流、货贷、 项目承建商及相关建设单位;4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公 外地公司办事处; 司;5、外地公司办事处;
资料来源:市场调研、企业访谈

办公市场现状: 办公市场现状:

资料来源:市场调研、企业访谈

办公市场现状: 办公市场现状:

小结:。现有少量企业进驻中心区北部,但这些企业对本项目难以构成支撑。

资料来源:市场调研、企业访谈

XX办公企业浏览(1/2) XX办公企业浏览(1/2) 办公企业浏览

XX办公企业浏览(2/2) XX办公企业浏览(2/2) 办公企业浏览
XX企业办公地点2:假日酒店、安惠大厦写字楼

XX办公市场总结 XX办公市场总结

XX宏观环境 二、XX宏观环境

XX宏观经济状况 XX宏观经济状况 XX规划发展 XX规划发展

XX宏观经济状况研究结论 XX宏观经济状况研究结论

XX宏观经济: GDP指标 宏观经济: 宏观经济 指标
40 30 20 10 0
19 94 19 92 19 96 19 98 20 00 20 02

100% 80% 60% 40% 20% 0%
国内生产总值 (亿元) 增长率(%)

XX宏观经济:人均 GDP 宏观经济: 宏观经济
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1

19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02
人均GDP 增长率

XX整体经济结构:产业发展 整体经济结构: 整体经济结构
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03

第一产业

第二产业

第三产业

XX宏观经济对其房地产市场的带动 XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段 人均GDP (美元) 需求特征 发展特征 启动阶段 800~ 800~2500 生存需求 超速发展 单纯数量型 快速发展阶段 2500~ 2500~4000 生存、 生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主, 以数量为主,数量 与质量并重 平稳发展阶段 4000~ 4000~8000 改善需求为主 减缓发展阶段 8000以上 8000以上 改善需求为主

平稳发展, 平稳发展,以质 缓慢发展 量为主, 量为主,数量与 综合发展型 质量并重 2003年XX宏观经济增长速度80% 人均GDP3259美元

宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%

房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展

按照一般规律,XX房地产发展已经进入快 速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接 近于启动阶段。 原因分析:第三产业比例过低,素质较差

XX规划发展研究总结 规划发展研究总结

三、XX产业链研究 产业链研究
XX产业发展周期 产业发展周期 企业办公、 企业办公、居住的发展 对本项目的借鉴意义

案例研究

案例研究对本项目的借鉴

思考: ?思考:
从XX招商项目看,各项目建设阶段是否产生 XX招商项目看, 招商项目看 大量商务办公、居住需求? 大量商务办公、居住需求?

本项目能够抓住的办公需求分析(1/2) 本项目能够抓住的办公需求分析(1/2) 办公需求分析

本项目能够抓住的办公需求析(2/2) 本项目能够抓住的办公需求析(2/2) 办公需求析

本项目能够抓住的商住需求分析(1/2) 本项目能够抓住的商住需求分析(1/2) 商住需求分析

本项目能够抓住的商住需求分析(1/2) 本项目能够抓住的商住需求分析(1/2) 商住需求分析

当前研究内容
项目发展战略 项目界定 地块 分析 区域 背景 市场 研究 基础资料研究 宏观 环境 产业链 研究 写字楼 案例 区域 竞争 项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议

客户目标

实现目标面 临的问题

解决方案

分析思路

结果构成

解决方案
项目SWOT 项目SWOT分析 SWOT分析 项目发展战略 客户定位 项目定位 形象定位 功能比例 写字楼案例 区域竞争 功能、产 功能、 品定位 价格定位 物业发展建议 经济测算

项目 SWOT分析 SWOT分析 及 相应战略
机会(O):

优势(S):

劣势(W):

发挥优势,抢占机会

利用机会,克服劣势

威胁(T):

发挥优势,转化威胁

减小劣势,避免威胁

根据SWOT分析, 根据SWOT分析,得出本项目发展战略 SWOT分析

1、适应多种客户需求,降低市场风险 适应多种客户需求, 2、可组合小空间,降低置业门槛 可组合小空间, 3、形象公建化,低成本运作 形象公建化,

项目定位

1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 项目功能、 4、项目价格定位

项目定位

1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 项目功能、 4、项目产品定位

世联客户分析模型
客户定位参考规律 任何企业,都是从创业初期开始,逐步扩大规模, 任何企业,都是从创业初期开始,逐步扩大规模,逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换,也几乎贯穿于这个过程。 而企业办公环境的转换,也几乎贯穿于这个过程。因 此说,处于不同创业阶段的企业, 此说,处于不同创业阶段的企业,办公场所的选择也 由此而不同。 由此而不同。

客户定义
企业成长历程
特点 规模 形象需求 档次需求 商住一起 目前办公 地点 草创型 规模小 形象要求不高 中低 可 临街商铺 民宅 成长型 规模小 在乎形象 中低 可/分开 民宅 办公楼 快速成长型 有一定规模, 在乎形象 中高 分开 商业写字楼 成熟型 规模较大 在乎形象 高 分开 商业写字楼

客户群分析
客 户 群 草 创 型 成 长 型 快 速 成 长 型 成 熟 型 置业倾向 区位
★★

配套
★★

价格
★★★★

面积


使用成本 提升形象 片区前景 投资价值
★★★★ ★★ ★ ★

★★★

★★★

★★★



★★★

★★★

★★

★★

★★★

★★★

★★

大 宽敞

★★

★★★

★★★

★★

★★★

★★★★



大 宽敞

★★

★★★★

★★★★

★★

其他客户分析

客 户 群

置业倾向 客户描述 区位 配套 价格 面积 使用成本 提升形象 片区前景 投资价值

投 资 客

有一定资金 关注XX发 展前景

★★★



★★★



★★★

★★★

目标客户(1/2) 目标客户
客 户 群 草 创 型 成 长 型 快 速 成 长 型 成 熟 型 投 资 客 置业倾向 区位
★★

配套
★★

价格
★★★ ★

面积


使用成本
★★★★

提升形象
★★

片区前景


投资价值


★★★

★★★

★★★



★★★

★★★

★★

★★

★★★

★★★

★★

大 宽敞

★★

★★★

★★★

★★

★★★

★★★ ★ ★★



大 宽敞

★★

★★★★

★★★★

★★

★★★

★★★ ★

★★

★★★

★★★★

项目客户定位
偶得客户 游离客户 重要客户 其他 XX大中型企业 大中型企业 XX产业带动的第三产业如物 XX产业带动的第三产业如物 贸易、 流、贸易、事务所等 外地企业办事处 草创型企业 成长型企业 投资客

核心客户

项目定位
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 项目功能、 4、项目产品定位

写字楼案例借鉴

写字楼案例研究总结
草创型、 草创型、成长型企业对写字楼关注点
区域发展前景好 物业形象好,外观公建化 价格实惠;小面积,总价低; 24小时办公;(部分要求有居住功能) 配套设施满足基本需求;(商务中心、餐厅、便利店等) 交通便捷

投资客关注点
价格实惠,总价低 区域发展前景好

项目定位因素分析
分析因素 项目所在区位 本项目条件 XX开发区 XX开发区 中心区核心位置 项目发展背景 发展中区域 XX产业带动 产业带动 项目开发目标 客户关注因素 区域首个写字楼项目 项目形象高档 项目成本中低档 衍生联想涵义 高档 地标 积极进取 朝气 领先的时代, 领先的时代,创新 高档 小空间, 小空间,可自由组合

项目形象定位

关键字: 关键字: 建议案名: 建议案名: ——

项目定位
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 项目功能、 4、项目产品定位

功能定位原则
功能
办公、居住及配套设施;

写字楼及公寓比例的确定原则
以市场为基础,兼顾多种需求,吸引最大范围的客户,降低项目风险; 从市场现状看,写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户(办公、 办公+居住、居住、投资);

配套设施比例的确定原则
既要满足住户的工工与生活需求,又要能持续经营; 更重要的是,积聚人气,提升本项目所在区域的成熟度;

根据市场结论,本项目物业应具备办公、居 根据市场结论,本项目物业应具备办公、 住功能。 住功能。 从客户目标出发,酒店式公寓是否可行? 从客户目标出发,酒店式公寓是否可行?

本区域现实条件的支撑? 1、本区域现实条件的支撑?

资料来源:世联模型

结论:本区域的现实条件适合开发写字楼,而对公寓的支撑则明 显较弱。

2、目标客户需求市场的支撑? 目标客户需求市场的支撑?

资料来源:客户访谈

3、公寓供给市场的重点竞争

资料来源:市场调研

本项目项目产品定位

XX

本项目总体功能比例

建议配套设施
设施: 设施: 餐饮、娱乐、会议、商务中心、银行、 证券营业厅、便利店等

规模: 规模: 1~2层,约5000平米

物业发展建议
1、平面布置 2、建筑设计 3、建筑风格 4、其它

1、平面布置

N

1、平面布置:广场 平面布置:

建筑设计之户型(1/3) 2、建筑设计之户型(1/3)

+
平面组合:公寓 办公

=

标准单元户型面积:50~60平米,可多套灵活组合 标准单元户型面积:50~60平米, 平米

建筑设计之户型(2/3) 2、建筑设计之户型(2/3)

竖向组合:平面

复式

也可利用层高赠送面积, 也可利用层高赠送面积,达到平面复式的效果

2、建筑设计之户型(3/3) 建筑设计之户型(3/3)

设独立卫生间,适应商住需求,同时提高办公空间的品质。 设独立卫生间,适应商住需求,同时提高办公空间的品质。 满足办公、商住的复合功能要求) (满足办公、商住的复合功能要求)

2、建筑设计之环境
二、三层之间设夹层,营造空中花园等休憩空间。 三层之间设夹层,营造空中花园等休憩空间。

2、建筑设计之空间布置
楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间, 楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间,缓解工作压力

2、建筑设计之大堂
入口及大堂现代气派, 入口及大堂现代气派,体现物业形象

2、建筑设计:生态概念 建筑设计:
引入生态设计,强调自然通风、采光、绿化、 引入生态设计,强调自然通风、采光、绿化、节能等

3、建筑风格
建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力, 建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力,与周边的政府办公 楼形成明显区别; 楼形成明显区别; 现代、气派,凸现中心区商务中心的形象; 现代、气派,凸现中心区商务中心的形象;

其它物业建议
提供酒店式服务
业主入口厅堂设酒店式服务台; 家居清洁及家务助理服务; 干湿洗熨服务; 安排电召的士服务; 租车服务; 提拿物件,关开车门; 定时唤醒服务; 代为订餐、送餐服务; 代租、代管服务。

项目盈利方式
销售为主(即使是已出租的仍可工为带租约物业出售) 可租可售

项目定位

1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 项目功能、 4、项目价格定位

项目价格定位
同档写字楼物业 现有办公物业 同档商业物业 本项目价格定位: 本项目价格定位: OFFICE:3000-4000元 SERVICE OFFICE:3000-4000元/平 商业:7000-9000元 商业:7000-9000元/平 销售:3000元/平 销售:3000元 租金:10-20元 租金:10-20元/平 销售:6600-8800元/平 销售:6600-8800元

经济测算

经济测算方案、指标、 经济测算方案、指标、结果总表

详见附件:

Microsoft Excel

Microsoft Excel

Microsoft Excel

工工工

工工工

工工工

附件 市场竞争楼盘




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